基于BIM的设施运维解决方案

建筑信息模型(BIM)技术在建筑全生命周期中的广泛应用,给行业带来的最大价值是全生命周期的信息传递与共享，将设计、施工阶段的信息完整的传递给运维，并以真实的模型形象的展示给信息使用人员。

在运营维护阶段，充分发挥利用BIM的价值，不但可以提高运营维护的效率和质量，而且可以降低运营维护费用，基于BIM的空间管理、资产管理、设施故障的定位排除、能源管理、安全管理等功能实现，在可视化、智能化、数据精确性和一致性方面都大大优于传统的运维软件。大数据、传感器、定位系统、移动互联、社交媒体、BIM建筑等新技术的集成应用，也是智慧化运维的必然趋势。

一、您是否在运维阶段遇到如下问题

在运维阶段，信息的获取需要通过多方参与才能全面获取，大大降低了时效性且增加了难度，在进行管理决策时，管理者往往需要查询大量的图样、文件等建筑空间以及设备等信息才能掌握管理数据，使得管理效率低且管理水平落后。

1.传统收集资料方式效率低下。在维护、操作过程需要阅读大师的文档资料，找到高效收集、存储和更新这些资料的方法非常重要。缺乏信息技术手段，工程设计图、施工图、竣工图等几乎所有的建筑信息资料以纸张的方式存储于档案室中，更不用谈设施状况、备件状态及项目合同或财务状况也难于查找、维护。当有需要时调用这些信息的难度非常大，部门间缺乏协同，效率低下。

2.维修缺乏及时性。不同建设项目所包含的建筑结构迥异，且多数结构复杂。FM数据及图形数据需要随着设施改变更新，也缺乏互用性，对故障、损坏的发生难以预测，故障损坏发生时也难以被及时排查发现，增加维修过程的难度。

3.整体成本增加。各种技术的发展，使设备设施的复杂程度不断增加，运维阶段过程，为监督设施设备运行状况，需要大量设施设备管理人员分布在建筑物内进行检查和记录，为输入、验证和更新数据所需的成本与时间都是昂贵的维修成本。

4.阻碍未来发展。传统的手段与方法已经难以满足当前设施管理效率及成效的需要。当前高度整合的管理模式，表现在将管理技术与数据资料整合的极大提升上，管理水平提升本身就是整合水平的提升。大运营时代，分离的技术应用，成为阻碍未来发展的瓶颈。

一个良好的运维平台是运维管理的前提。将BIM技术运用于设施管理，将设计、施工阶段的BIM平台与传统设施/物业管理平台相融合，能够大幅提升设施管理信息共享、运维管理、空间管理水平，满足设施管理方运营阶段的管理需求。

二、传统设施管理模式阻碍业务发展，BIM-FM的集成应用势在必行

BIM改变了建筑、工程和建筑。然而，BIM的巨大潜力在于，不仅在单个建筑的设计和施工期间，而且在整个设施组合的整个生命周期内，都能提供准确、及时和相关的信息。在建筑生命周期的运营阶段，建筑信息模型技术的使用才刚刚开始，建筑业主正在寻找新的方法来提高其设施运营的有效性。

建筑信息模型技术(BIM)的完整应用，包括设计、施工与运营维护阶段。从时间周期而言，设计与施工阶段只有几年时间，而运营维护阶段往往持续几十年甚至上百年，是建筑生命周期中最长的阶段。

从资本投入而言，运维阶段的管理成本约占到建筑总成本的2/3。

传统的运维管理关心物业本身的建筑、设施维护，随着专业化分工及精细化管理的提高，运维管理逐步升级为现代化的物业管理模式———设施管理(FM)，涉及范畴很广，甚至可以包括客户所有的非核心业务。

在BIM 开发前， FM通常从二维的纸质或者CAD 图中导入创建建筑信息，而承载着大量建筑信息的BIM的出现无疑让BIM 与FM 之间的关系变得更紧密了，越来越多的业主意识到:BIM 与FM 的结合应用是必然的趋势。

运维阶段需要处理的数据是巨量且凌乱的，如果没有一个好的运维管理平台协调处理这些数据，可能导致某些关键数据的永久丢失，不能及时、方便、有效检索到需要的信息，更不用提基于这些基础数据进行数据挖掘、分析决策。

三、BIM对设施管理FM的促进和影响

BIM在设施管理直观的空间定位

建筑中包含给排水系统、照明系统、消防系统、空调系统等

相关设备设施在BIM模型中以三维模型的形式表现，从中可以直观地查看其分布的位置

建筑使用者或业主对于这些设施设备的定位管理

BIM在设施管理直观的设备维护

BIM模型的非几何信息在施工过程中不断得到补充

竣工后可导入运维系统的数据库中，相关设备的信息如生产日期、生产厂商、可使用年限、维修保养手册等可直接查询到

依据BIM模型信息可自动生成设备维护方案，遇到故障时可快速定位或更换

BIM在设施管理直观的能耗管理与分析

将建筑中各类传感器、探测器、仪表等测量信息与BIM模型构件相关联。

通过软件可观展示获取到的能耗数据（水、电、燃气等）及监控信息

依靠BIM模型可按照区域进行统计分析，更直观地发现能耗数据异常区域

管理人员有针对性地对异常区域进行检查，发现可能的事故隐患或者调整能源设备的运行参数，以达到排除故障、降低能耗维持建筑的业务正常运行的目的。

四、打造BIM-FM高度集成的协同高效运维平台

●空间管理

●运维运营

●不动产管理

●能源管理

●资本项目管理

●成本管理

●预算管理

●工程服务

●健康安全

●设施规划

●行政服务

●财务规划

建立基础数据管理

●对建筑全生命周期中产生的资料进行管理，包括设施设备资料、项目信息资料、设计图纸、施工图纸、竣工图纸、培训资料、操作规程等

●资料信息基于数据库存储，提供增加、删除、修改及检索功能

●软件按照图形信息资料的用途以及所属的专业进行分类管理，同时实现了图纸与构件的关联，能够根据设备快速的找到构建的图纸

空间定位与设备信息查看

●通过传感装置也可实时获取和展示采集到的监控信息。系统对对具体设备的BIM模型浏览是双向的

●用户既可以通过在模型视图中选择相对应的设备模型构件，也可以通过输入设备名和设备型号等属性的方式进行查询浏览

●在界面上就会出现与该设备相关的设备信息（包括设备的名称、型号、技术参数、生产厂家等）供用户查看

设备维护与保养

●各类设备的保养维护周期和程序、以及与设备维护承包商的维护合约及设备保险等内置到系统中

●计划性维护，系统会根据内置规则自动生成运维计划表。检修人员可按计划对设施或设备进行日常维护，并更新维护状态

●维修人员在巡检过程中，发现设备故障时，可直接通过手持设备扫描二维码进行故障登记。

●通过查看BIM设备信息中的“关联资料”，可以查看关联到设备信息中的图纸、使用手册、维护规程等信息

设备运行监控

●BIM模型可以进行设备检索、运行和控制功能，通过点击BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息

●对设备生命周期进行管理，比如对寿命即将到期的设备及时预警和更换配件，防止事故发生

●设备名称，或者描述信息，可以查询所有相应设备在虚拟建筑中的准确定位

●管理人员或者领导可以随时利用四维BIM模型，进行建筑设备实时浏览

安全管理

●系统提供与视频监控设备、消防报警设备的接口，可以实时在三维运维平台中采集查看监控这些信息

●在设备报警时可以做到及时处理，防患于未然

●系统还可以对采集的数据进行统计分析，如统计设备报警情况等

设备验收

●可以收集设计和施工中的建筑信息。该应用整理了BIM模型、CAD图纸、进度表、竣工图、施工图、操作和维护手册、预防性维护程序、法规、保证书、应急操作程序、许可证和更新的进度表以及空间和设备清单。

●使每项数据都可以通过网络进行搜索和访问。BIM模型中的空间在数据库中成为可搜索的记录，可以用它来进行库存、分配和占用。

●BIM模型中的设备也会成为记录，承包商可以将其链接到设备标准、运行和维护手册、预防性维护程序和步骤中。

●所有的资料都可以即时搜索，并可通过网络直接访问。更重要的是，该产品以结构化、有意义的电子形式整理数据，可以立即将其用于操作功能，如设备退场、预防性维护和空间管理。

空间管理

●通过在BIM执行计划中指定以下内容来启用空间管理，计划和退款业务功能。

●利用以上信息，您可以将BIM模型直接输入到空间清单和绩效，人员和占用以及费用分摊应用程序中。您还可以在所有其他应用程序中使用骨干空间信息，从酒店预订和房间预订到移动管理和维护。

●以上信息是起点。移交后，设施管理将成为房间类别，类型和部门分配信息的记录的作者

能耗管理

●提供了用于加载电费单的连接器。系统管理员可以将其用作模型，以使用其供应商的规范定义连接器。

●跟踪帐单差异。可将电表链接到供应商电表，能够跟踪内部电表的测量值与所计费的测量数量之间的差异。

●使用分析报告分析天气回归。提供学位日功能以标准化天气波动，能源特定审核以发现复杂的能源账单中的错误，能耗与建筑物尺寸和利用率的关联以及假设分析以评估潜力由于节约，翻新，热电联产或需求响应协议，能源成本增加或节省。

●按比例分配和汇总账单，使其符合数据输入准则。凭单处理异常报告使您能够识别每月未输入的凭单数据，或按顺序排列有间隔的凭单数据。该报告使您能够采取措施，以便应用程序创建天气回归分析模型可以使用的成本记录。

●能源经理检查成本和能耗指标，并生成预测和方案。

统计报表

●系统通过对BIM模型信息和运维中产生和采集的数据，可以提供各类信息的查询统计报告，为资源盘查、配件采购，财务预算等提供数据参考

●故障分析处理统计表、设备资产统计表、设备损毁分析表、备件情况表、维修费用统计表、空间利用情况统计表

五、集成BIM与FM运维平台给业主带来的收益

FM的任务是通过简化企业的日常营运流程，协助企业达到大幅降低成本和提高营运效益的目的。它致力提供全面的一站式服务，为企业管理房地产、设施及其他非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标

改进空间管理

通过了解如何使用空间的细节，设施专业人员可以减少空置，并最终实现房地产费用的大幅削减。BIM模型中的房间和区域信息是良好的空间管理的基础。

优化维护管理

制定维护计划的关键挑战是输入预防性维护所需的、准确的产品和资产信息。BIM模型中存储的有关建筑设备的信息可以更好地对设施维护进行规划，减少维护系统数据的工作量。

高效利用能源

BIM有助于分析和比较各种能源替代方案，帮助设施管理人员大幅降低环境影响和运营成本。通过分析各种设施改进和建筑系统改造的成本和节省，设施管理人员获得了一种工具，可以在建筑物的整个生命周期内优化建筑性能。

经济的改造和翻新

建筑都是不断变化的，包括究竟功能的改变、设备更换、系统修改等。FM与BIM集成能够提供及时提供设施变化之后的准确记录。BIM可更好地了解现有条件可以降低建筑翻新和改造项目的成本和复杂性。通过向承包商提供更准确可靠的信息，可大大减少竣工条件下“意外”引起的变更。

增强的全生命周期管理

一些建筑设计专业人士正在将预期寿命和重置成本的数据嵌入BIM模型中，从而帮助业主了解投资于材料和系统的好处，这些材料和系统最初的成本可能更高，但在整个建筑寿命期内会有更好的回报。例如，使用乙烯基墙面覆盖物进行内墙饰面比最初的油漆更昂贵，但由于其更耐用，可能会降低整个生命周期的成本。生命周期数据对于预测持续的资本改进成本也是非常有价值的。